Kiralama, yeniden satış ve fonlar: Gayrimenkulde para kazanmanın 7 yolu

1. Bir daire kiralamak

Yöntem basittir, ancak yasalar dahilinde hareket etmek önemlidir. İlk adım bir sözleşmedir. Hem uzun dönem hem de günlük kiralamalar için sonuçlandırmak gerekiyorRusya Federasyonu Medeni Kanunu. 35. Bölüm konut kiralama işveren ile yazılı sözleşme. Bu, kiracının mobilyaya zarar vermesi veya bilginiz dışında daireyi boşaltmaya başlaması durumunda mali durumu ve mülkü korumak içindir. Bir sözleşme olmadan, tartışmak ve tazminat istemek zor olacaktır. Kendinizi finansal olarak güvence altına almanın başka bir yolu - almakRusya Federasyonu Medeni Kanunu. Madde 329 Yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlama yolları yeni kiracının bir depozitosu vardır ve bu tutarın hangi durumlarda kiracıya iade edilmeyeceği sözleşmede belirtilir.

İkinci önemli nokta, bir daire kiralamak için vergilerdir. BireylerVergi Kanunu Madde 224. vergi oranları %13 öde, IPRusya Federasyonu Vergi Kanunu Madde 346.20. vergi oranları basitleştirilmiş - %6. Bu yapılmazsa, risk vardır iyiRusya Federasyonu Vergi Kanunu Madde 122. Vergi tutarlarının (ücretler, sigorta primleri) ödenmemesi veya eksik ödenmesi

— ödenmemiş vergi tutarının %20 ila %40'ı. Borcun kendisini serbest bırakmaz.

Gerçek ve tamamen ödenmiş bir daireyi ve ipotekle satın alınan konutları kiralayın. Ancak emlak piyasasındaki talebi ve bankalardan gelen oranları dikkate almalıyız. Diyelim ki kira maliyeti %4 düşerse ve ipotek getiriden yılda %3 daha alırsa, kırmızıda olabilirsiniz. Bu, özellikle emlak fiyatları ve ipotek oranları ilkbaharda hızla arttığı için geçerlidir.

2. Kiralanan konaklama yerinin alt kiralamasını organize edin

Kiraladığınız alan olabilir tekrar almakRusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 615. Kiralanan mülkün kullanımı başka bir kişiye. Bu durumda, bir daire satın almanız gerekmeyecek, ancak mal sahibinin rızasını almak ve birincil kira sözleşmesinde düzeltmek önemlidir.

Burada para kazanmanın iki yolu vardır:

1. Binanın bir kısmını kiralayın. Diyelim ki iki odalı bir daire kiraladınız ve boş bir odaya bir kişi daha koydunuz.
2. Devamsızlık sırasında kiralanan alanı kiralayın. Bir tatil veya iş gezisi için konut için geçici bir kiracı bulun.

Ayrıca, bir alt kiralamanın maliyeti, yükümlülüklerin olmaması nedeniyle artabilir. Birincil kiracı, mülkün durumu ve zamanında ödeme için mal sahibine karşı sorumludur ve alt kiracının bu konuda endişelenmesine gerek yoktur.

Güvenlik için, konut kiralarken yapılana benzer bir anlaşma yapmak da önemlidir. Tek yeni koşul, bu belgenin geçerlilik süresinin birincil belgenin şartlarını aşamamasıdır.

3. Ticari gayrimenkule yatırım yapın

Bir alışveriş merkezi açmak veya zemin kattaki bir daireyi dükkan veya kafeye dönüştürmek için onlarca, yüz milyonlarca, hatta belki milyarlarca ruble harcamak gerekli değildir. Yatırım fonları (UIF'ler) aracılığıyla eldeki nispeten küçük bir miktarla ticari gayrimenkullere yatırım yapabilirsiniz. Yatırımcılardan fon toplarlar ve yatırım yaparlar ve karşılığında fon katılımcıları bir hisse alırlar - mülkiyeti onaylayan bir güvenlik. Yatırım fonları, hisse senetleri, tahviller, ticaret ve aslında ticari gayrimenkul gibi farklı varlıklarla ilgilenebilir.

Varlığın likiditesine, yani hızlı satabilme kabiliyetine bağlı olarak, yatırım fonları açık, aralıklı, takaslı ve kapalıdır. Gayrimenkul fonları genellikle kapalı olanlardır: Bankacılık uygulamalarında herhangi bir zamanda hisse satın almak oldukça kolaydır, ancak kapanıştan sonra geri ödemek (son tarihler hemen belirtilir). Ancak payın başka bir kişiye yeniden satılmasıyla fondan planlanan tarihten önce çıkmak mümkün olacaktır.

Buradaki getiri, hissenin değerinde bir değişiklik sağlar: gayrimenkulün fiyatı ve kiracılardan alınan ücretlerle birlikte büyür. Ödemelerin sıklığı, kapalı uçlu yatırım fonunun stratejisine bağlıdır:

• Fon inşaat halindeki ticari gayrimenkullere yatırım yaparsa, ancak işletmeye alınmasından sonra kar elde etmek mümkün olacaktır. Pay satılıncaya kadar hesaba para yatırılmayacaktır.
• Fon hazır mülk satın alırsa, hissedarlar her üç ayda bir ara kira geliri alırlar. Gelir elde etmek için payın geri alınmasını beklemeye gerek yoktur. Kiracılarla yapılan sözleşmeler, ödemelerin istikrarını sağlayan uzun bir süre (5 ila 15 yıl arasında) sonuçlandırılır.

Her durumda, fon kapandıktan sonra mülk satılır ve para yatırımcılar arasında dağıtılır. Nesnelerin fiyatlarındaki artıştan elde edilen kar nedeniyle ilk mevduatın miktarı artar.

Bu şekilde para kazanmanın riskleri vardır. Örneğin kiracıların erken çıkması veya gayrimenkulün piyasa değerinin düşmesi karlılığı etkileyebilir. Payın istikrarlı olması için, satın almadan önce yatırım fonunu dikkatlice incelemeniz gerekir: geçmişini, incelemelerini kontrol edin, hangi müşterilerle çalıştığını görün.

4. "Öldürülen" daireyi yeniden sat

İkincil emlak piyasasında yetersiz onarım, acil durum iletişimi veya yasal ihlaller olan yeterli sayıda daire var. Sorunlar nedeniyle maliyetleri genellikle düşüktür - konum iyi ve çekimler etkileyici olsa bile. Tüm eksiklikleri giderir ve piyasa fiyatından satışa çıkarırsanız, bu tür gayrimenkullerden para kazanabilirsiniz.

Bu durumda, yeteneklerinizi ve dairenin sorunluluk derecesini önceden değerlendirmeniz gerekir. Çekici bir görünüme kavuşturmak için enerji harcamanız, kaplama malzemelerine, sıhhi tesisat hizmetlerine yatırım yapmanız, bir avukat tutmanız ve belgeleri sıraya koymanız gerekecek. Ek olarak, satın alma işleminden sonra hızlı hareket etmeniz gerekir: diğer sorunların onarımı ve çözümü sırasında konutun piyasa değerinin düşmesi ve tüm potansiyel faydaların silinmesi riski vardır.

5. İnşaat halindeki bir evde bir daire satın alın

İnşaat aşamasında, konut maliyeti daha düşüktür ve daire hazır olduğunda, daha fazla satabilir ve fiyat farkından kazanabilirsiniz. Bu durumda, bir hisse sözleşmesi yapılır - Edinilen30 Aralık 2004 tarih ve 214-FZ sayılı Federal Kanun “Apartman Binalarının Ortak İnşaatına Katılım ve diğer gayrimenkul nesneleri ve Rusya'nın belirli yasal düzenlemelerinde yapılan değişiklikler hakkında Federasyon". Madde 4 Ortak inşaata katılım sözleşmesi mülkiyet hakları, dairenin kendisi değil. Geliştirici ile ilgili sorunlardan kaçınmak için, belge metninin devreye alma şartlarını, anahtarları teslim etme şartlarını ve tazminat koşullarını belirttiğinden önceden emin olmanız gerekir. İkincisi ile, nihai yaşam alanı, çekim veya diğer koşullar açısından sözleşmede belirtilenden farklı olduğu ortaya çıkarsa, sorunları çözmek daha kolay olacaktır.

Ek olarak, satın almadan önce, geliştiricinin tarihini ve itibarını dikkatlice düşünmek önemlidir - aksi takdirde uzun vadeli bir inşaata girme veya sadece başarısız bir daire alma riski vardır. Bunu yapmak için, geliştiricinin web sitesindeki belgeleri incelemeniz, parçalara ayırmanız gerekir. Konut İnşaatı için Birleşik Bilgi Sistemi ve tahkim davalarının dosya dolabının yanı sıra müşteri incelemelerini okuyun.

6. İpoteğe dayalı menkul kıymetlere (MBS) yatırım yapın

İpoteğe dayalı menkul kıymetler - tahviller, üretilmiş11 Kasım 2003 tarihli "İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında" Federal Yasa N 152-FZ bankalar. İşin şeması şu şekildedir: bankanın müşterisi gayrimenkul satın almak için ondan para alır ve banka aynı miktarda menkul kıymetler çıkarır ve bunları yatırımcılar tarafından satın alındıkları borsaya gönderir. Bu durumda banka, kredi vermek için harcanan fonları telafi ederek kazanır ve yatırımcı alır garantili gelir: kâr sabittir ve bankanın ödediği faizden çeyrek veya altı ayda bir düşer alacaklı.

Bu yöntemin ana dezavantajı uzun vadelidir: Depozitoyu ancak ipotek tamamen ödendikten sonra çekebilirsiniz ve bu genellikle on yıllar sürer. Ayrıca, borçlunun ipoteği hiç ödeyememe riski vardır. Ancak depozito miktarı herhangi biri olabilir: ICB'yi 1.000 ruble için satın almak gerçektir. Ve borsalarda satılırlar - satın almak için herhangi bir yere gitmenize ve üçüncü taraflarla etkileşime girmenize gerek yoktur.

7. Geliştirici tahvilleri satın alın

Geliştiriciler artık yeni evler inşa etmek için özsermaye sahiplerinin fonlarını kullanamazlar - para emanet hesaplarındadır. Ve finansmana ihtiyaçları var, bu yüzden onlar serbest bırakmakTuğla yerine menkul kıymetler: geliştirici tahvilleri / RBC hakkında bilmeniz gerekenler tahviller: yatırımcılar onları satın alır, yani projelerin uygulanması için fon verirler ve geliştirici daha sonra parayı iade eder, ancak faizle.

Teslim olmakRusya'da yer alan geliştiricilerin bonolarının hacmi yıl boyunca neredeyse iki katına çıktı / TASS burada yüksek - %10-15, ancak birçok risk var. Örneğin yeni binalarda konut talebi azalırsa şirketlerin satış rakamları düşecek - faiz ödeyecek para kalmayacak.